De koopwoningmarkt kwam in het tweede kwartaal van 2024 stevig op gang. Het sentiment onder kopers is positief, woningen worden sneller verkocht en de prijzen lopen duidelijk op. Dat blijkt uit de woningmarktcijfers van de NVM en de analyse van brainbay over het tweede kwartaal van 2024.
NVM-makelaars verkochten in deze periode ruim 35.000 bestaande koopwoningen. Dat is 3% meer dan in het tweede kwartaal van 2023 en 18% meer dan in het eerste kwartaal van 2024. De mediane verkoopprijs van een bestaande woning kwam uit op €468.000. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024 is dat een stijging van 7,2%. Vergeleken met een jaar eerder gaat het om een prijsstijging van 13,6%.
Ook het aantal woningen dat boven de vraagprijs werd verkocht, liep flink op. In het tweede kwartaal van 2024 ging het om twee op de drie woningen. Een kwartaal eerder was dat nog 56% en een jaar eerder 39%.
Tegelijk werden er meer woningen te koop gezet. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2024 nam dat aantal met 41% toe. Vergeleken met een jaar eerder ging het om 13% meer woningen. Ook de nieuwbouwmarkt liet herstel zien. NVM-makelaars verkochten ruim 7.300 nieuwbouwwoningen, 1% meer dan in het vorige kwartaal en 70% meer dan een jaar eerder. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning kwam uit op €475.000. Dat is 1,2% lager dan in het eerste kwartaal van 2024. Het aanbod nieuwbouwwoningen steeg naar ongeveer 15.200 woningen, 11% meer dan een kwartaal eerder.
Woningmarkt volop in beweging
De woningmarkt is duidelijk actiever geworden. Kopers kunnen door loonstijgingen en een betere financierbaarheid vaker en sneller in actie komen. Tegelijk zorgt het beperkte aanbod ervoor dat de concurrentie groot blijft en prijzen verder stijgen.
Die combinatie maakt de markt bewegelijk, maar ook spannend. De betaalbaarheid blijft onder druk staan en het aanbod blijft te krap om de vraag echt op te vangen.
Nieuwbouw trekt aan, maar niet genoeg
De stijgende vraag naar nieuwbouw hangt samen met de schaarste en prijsontwikkeling in de bestaande woningmarkt. Meer kopers kijken daardoor naar nieuwbouw als alternatief. Dat is positief, maar nog niet genoeg om de bredere woningvraag op te vangen.
Er zijn niet alleen meer woningen nodig, maar vooral ook woningen die passen bij de lokale vraag. Niet alleen in één segment, maar breder, zodat er ook echt meer doorstroming ontstaat. Daarvoor is het belangrijk dat plannen sneller uitvoerbaar worden en dat investeerders en ontwikkelaars ruimte krijgen om daadwerkelijk te bouwen.
Kwart van uitgeponde woningen valt in middenhuur
Brainbay onderzocht voor de NVM ook het zogenoemde uitponden: het verkopen van woningen die eerder werden verhuurd. Uit dat onderzoek blijkt dat veel makelaars deze ontwikkeling duidelijk herkennen. Vier op de vijf makelaars zien in de eerste helft van 2024 een sterke toename van uitpondingen ten opzichte van de tweede helft van 2023.
Van de 9.000 onderzochte uitgeponde woningen blijkt 25% eerder verhuurd te zijn geweest binnen de prijsgrenzen van het middenhuursegment, dus onder €1.160 per maand. Dat betekent dat juist relatief betaalbare huurwoningen naar de koopmarkt verdwijnen.
Volgens het onderzoek komt dat door een combinatie van maatregelen, zoals het hogere fictieve rendement in box 3, de Wet betaalbare huur en het verbod op tijdelijke huurcontracten. Veel particuliere beleggers halen daardoor niet meer het rendement dat voor hen nodig is en kiezen ervoor hun huurwoningen te verkopen.
Dat heeft gevolgen voor de huurmarkt. De groepen die zijn aangewezen op middenhuur profiteren niet van deze uitpondingen, terwijl het huuraanbod wel kleiner wordt.
Transacties bestaande woningbouw
- NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal van 2024 ruim 35.000 woningen.
- Dat is 18% meer dan in het eerste kwartaal van 2024.
- Vergeleken met een jaar eerder is dat 3% meer.
- De mediane transactieprijs steeg met 7,2% ten opzichte van het vorige kwartaal.
- Daarmee kwam de mediane verkoopprijs uit op €468.000.
- Vergeleken met een jaar eerder is dat een stijging van 13,6%.
Prijsontwikkeling per woningtype
- Tussenwoningen stegen op kwartaalbasis met 7,2% naar €430.000.
- Hoekwoningen stegen met 6% naar €450.000.
- Twee-onder-een-kapwoningen stegen met 8,6% naar €508.000.
- Vrijstaande woningen stegen met 5,2% naar €660.000.
- Appartementen stegen met 8,1% naar €393.000.
Vergeleken met een jaar eerder stegen de prijzen van alle woningtypen flink:
- tussenwoningen: +14,6%
- hoekwoningen: +12,7%
- twee-onder-een-kapwoningen: +15,1%
- vrijstaande woningen: +11,5%
- appartementen: +13,4%
Overbieden en verkooptijd
- In het tweede kwartaal van 2024 werd 67% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
- De uiteindelijke verkoopprijs lag gemiddeld 4,3% boven de vraagprijs.
- Bij tussenwoningen was dat verschil zelfs 6,8%.
- Hoekwoningen kwamen gemiddeld 4,6% boven de vraagprijs uit.
- Twee-onder-een-kapwoningen 2,9%.
- Vrijstaande woningen kwamen gemiddeld 0,4% onder de vraagprijs uit.
- Appartementen noteerden gemiddeld 5,2% boven de vraagprijs.
Een woning werd in het tweede kwartaal gemiddeld binnen 27 dagen verkocht. Dat is 7 dagen sneller dan in het eerste kwartaal van 2024 en ook 7 dagen sneller dan een jaar eerder.
De gemiddelde verkooptijd per woningtype:
- tussenwoningen: 24 dagen
- hoekwoningen: 25 dagen
- twee-onder-een-kapwoningen: 26 dagen
- vrijstaande woningen: 38 dagen
- appartementen: 26 dagen
Huidig aanbod bestaande bouw
Het aanbod op de koopwoningmarkt werd met een krapte-indicator van 2,4 een fractie ruimer. In het eerste kwartaal van 2024 lag die nog op 2,3. Dat blijft echter ver onder het niveau van een evenwichtige markt, waar kopers tussen 5 en 10 opties zouden moeten hebben.
- Het aantal te koop gezette woningen steeg op kwartaalbasis met 41%.
- Aan het eind van het tweede kwartaal stonden ruim 28.000 woningen te koop.
- Het aanbod van tussenwoningen steeg met 35%.
- Hoekwoningen namen met 29% toe.
- Twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen stegen beide met 22%.
- Het aanbod appartementen nam met 21% toe.
De mediane vraagprijs van te koop staande woningen kwam uit op €571.000. Dat is 3,4% hoger dan een kwartaal eerder en 7,4% hoger dan een jaar eerder. De gemiddelde looptijd van woningen in aanbod lag op 42 dagen.
Transacties nieuwbouwwoningen
- NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal van 2024 ongeveer 7.350 nieuwbouwwoningen.
- Dat is 1% meer dan in het eerste kwartaal van 2024.
- Vergeleken met een jaar eerder is dat 70% meer.
- Over de laatste vier kwartalen samen werden 25.806 nieuwbouwwoningen verkocht.
- In de eerste helft van 2024 werden in totaal 14.700 nieuwbouwwoningen verkocht.
De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning kwam uit op €475.000. Dat is 1,2% lager dan in het vorige kwartaal en 0,2% hoger dan een jaar eerder.
De sterkste verkoopdynamiek zat in de prijsklasse tussen €350.000 en €450.000. In dat segment zijn de verkopen ten opzichte van een jaar eerder bijna verdubbeld.
Aanbod nieuwbouw
- In het tweede kwartaal van 2024 stonden ruim 15.000 nieuwbouwwoningen te koop.
- Dat is 11% meer dan in het eerste kwartaal van 2024.
- Vergeleken met een jaar eerder is het aanbod nog altijd 15% lager.
- Er kwamen 9.700 nieuwbouwwoningen op de markt, 58% meer dan in het vorige kwartaal.
- Dat is het hoogste aantal sinds het vierde kwartaal van 2020.
- Ten opzichte van een jaar eerder is dat 31% meer.
De mediane vraagprijs van het beschikbare nieuwbouwaanbod kwam uit op €498.000. Dat is 1,6% lager dan in het eerste kwartaal van 2024 en 6,6% lager dan een jaar eerder.
Appartementen vormden met 52% het grootste deel van het nieuwbouwaanbod. Verder bestond het aanbod uit:
- hoekwoningen: 10%
- twee-onder-een-kapwoningen: 13%
- vrijstaande woningen: 8%
- tussenwoningen: 17%
Wat betekenen deze cijfers?
De cijfers laten duidelijk zien dat de woningmarkt in een actieve fase zit. Kopers zijn terug, woningen verkopen snel en de prijzen bewegen stevig omhoog. Tegelijk blijft de markt krap en blijft het aanbod een knelpunt, vooral voor mensen die afhankelijk zijn van een betaalbare koop- of huurwoning.
Wil je weten wat deze ontwikkeling betekent voor jouw situatie als koper of verkoper? Neem dan gerust contact op met DOEN Makelaars voor een vrijblijvende kennismaking.
Bron: NVM
